关于印发《第十师北屯市物业管理办法（试行）》的通知

各团场（镇）、政府机关各部门、各街道办：

《第十师北屯市物业管理办法（试行）》已经第十师北屯市2023年第12次行政常务会议审议通过。现印发给你们，请遵照执行。

第十师住房和城乡建设局   北屯市住房和城乡建设局

   2024年2月29日    

第十师北屯市物业管理办法（试行）

为提高第十师北屯市（以下简称“师市”）物业管理水平，提升物业服务质量，提高群众幸福感和满意率，根据《物业管理条例》（国务院〈379号〉）《新疆维吾尔自治区物业管理条例》（第41号）等有关法律法规，结合当前师市物业服务管理现状，制定本办法。

第一章 总 则

第一条 为规范师市住宅物业管理，保护业主、使用人、物业管理企业的合法权益，创建整洁、安全、文明、舒适的居住环境，根据《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令〈379号〉公布）、《新疆维吾尔自治区物业管理条例》（新疆维吾尔自治区第十二届人民代表大会常务委员会公告〈第41号〉）、《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》（新发改规〔2023〕8号）、《住宅物业服务标准》（XJJ056-2019）、《住宅室内装饰装修管理办法》（中华人民共和国建设部100号）法律法规，结合师市实际，制定本管理办法。

第二条 师市区域内从事物业管理活动，适用本办法。

第三条 本办法所称物业管理，是指业主（含房地产开发建设单位）选聘物业服务企业、委托其他管理人（以下统称“物业管理人”）或者自行对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。

第四条 师市住房和城乡建设局对师市物业管理活动实施监督管理。

自然资源和规划局、公安局、发展和改革委、民政局、市场监督管理局、住房和城乡建设局、生态环境局、城市管理局、工信局等有关部门，按照各自职责，负责有关物业管理的监督管理工作。

自然资源和规划局参与物业管理区域的划分，对居民区市政公用、公共服务等设施和建筑区域划内停车场、停车位的配建、权利归属、改变用途的管理，对建设项目竣工验收规划认可，对占用小区公共道路、场地、建筑物共有部位的规划管理等。

公安局对安全监控装置、安全防范设施和共用消防设施建设、运行负有监管职责。

发展和改革委员会制定物业服务收费办法，会同住房和城乡建设局、市场监督管理局对物业服务收费进行指导、监督。

住房和城乡建设局对房屋竣工验收、质量、保修、维护与养护等负有监督管理职责。

生态环境局对违法排放有毒、有害物质、超标排放噪音污染环境实施监督管理。

城市管理局对在综合行使行政执法职权范围内的违法行为依法予以查处，对物业管理区域内燃气、供水、供热等市政管线和设施建设、交付使用等实施监督管理。

工信局对通信基站、通信网络附属设施建设、使用、维护等等实施协调管理。

第五条 各团场（镇）、街道办事处负责组织、指导本辖区的业主成立业主大会，选举业主大会执行机构，监督业主大会和业主大会执行机构依法履行职责；协调物业服务与社区管理、社区服务的关系；调解处理物业管理服务纠纷；居民委员会协助街道办事处或各团场（镇）开展物业管理相关工作。

调解处理物业管理服务纠纷纳入社会治安综合治理的考核内容。

第六条 各团场（镇）、街道办事处应建立物业管理联席会议制度。

联席会议由街道办事处或者各团场（镇）负责召集住房和城乡建设局、公安局、民政局、城市管理局等行政主管部门和居民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加，具体解决物业管理服务活动中需要协调的问题。

第二章 新建物业与前期物业管理

第七条 新建建筑按照建设用地规划许可证确定的红线图范围，综合考虑建筑物规模、共用设施、社区建设、服务管理等因素，合理划分物业管理区域。分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设，使用同一配套设施的，应当划定为一个物业管理区域。

第八条 建设单位销售房屋前,应当持建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、建设工程规划许可证和地名核准文件等资料，向住房和城乡建设局申请划分物业管理区域。

住房和城乡建设局自受理申请之日起20日内，征求街道办事处或者各团场（镇）以及公安局、住房和城乡建设局、城市管理局等部门的意见后，划分物业管理区域，并书面告知建设单位。

建设单位应当将划定的物业管理区域在房屋销售前向房屋买受人明示。

申请划分需要提交的资料：划分物业管理区域申请书（载明划分区域四至、总占地面积、总建筑面积、总户数、共有建筑、共用设施），建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，建设用地使用权证书（在原有物业管理区域内扩建、插建的，应当提交土地管理部门出具的土地使用批准文件），新建建筑坐落地地名核准文件。

第九条 物业管理区域划定后需要调整的，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，由师市住房和城乡建设局按照本条例的规定重新划分。

第十条 物业管理区域内按照规划配建的教育、医疗卫生、社区服务等公共服务设施，由政府建设并承担相应费用；配建的供热交换、变电配电、燃气调压、垃圾转运、公共厕所、消防以及商业服务等设施，应当在建设项目核准、备案文件中载明建设单位、明确产权归属，建设费用由产权单位承担。

物业管理区域内的水、电、气、热等市政公用设施、设备、由建设单位出资建设的，建设单位应当分别与水、电、气、热等专业经营单位就供应方式、主要技术指标、质量保证和使用年限等进行协商，签订书面协议。协议中应当明确设计、施工要求和材料、设备选型等内容，明确有关产品供应单位参与项目竣工验收的权利义务。

第十一条 物业管理区域内应当按照方便业主、满足物业管理需要配建物业服务用房；物业服务用房建筑面积不低于物业管理区域总建筑面积的2‰，除老旧住宅区外，总面积不应少于300平方米；物业服务用房分处设置的，单处建筑面积不小于50平方米。物业服务用房的水、电、气、热应当独立调控与计量。

业主大会执行机构办公用房从物业服务用房中调剂，建筑面积不应少于30平方米。

物业服务用房不计入建筑物共用面积分摊，建设费用计入项目建设成本，产权归全体业主共有。

自然资源和规划局在办理工程规划许可证时应当将配备物业用房、门卫室作为强条执行。

物业用房原则上不允许调整位置或更换建筑物。物业管理区域内的水电气暖等市政基础设施设备，由建设单位出资建设的，建设单位应当与专业经营单位就供应方式，主要指标质量协商，并签订书面协议条款。

第十二条 物业管理区域内水、电、气、热、通信、有线电视等市政公用设施应当敷设到最终用户。

需要加装二次供水、变电配电、供热交换、燃气调压等设施的，建设单位应当与有关专业经营单位就相关设施投资、产权归属等事项进行约定。

第十三条 建设单位可以委托物业管理人管理前期物业，使用政府投资或者政府融资的保障性住房，应当通过招标的方式，选聘物业服务企业进行前期物业管理。

委托或招投标完成后，物业服务企业需持前期物业服务合同，临时管理规约向师市住房和城乡建设局进行备案。物业服务企业需登录《第十师房地产综合管理系统》对物业服务企业基本情况、物业服务小区（物业区域）进行网上备案。

第十四条 委托物业管理人管理前期物业的，建设单位应当与物业管理人签订前期物业服务合同，对物业服务内容、服务标准等级、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形、房屋质量缺陷责任承担等内容进行约定。

保障性住房项目，前期物业服务合同中约定的物业服务标准等级应当符合自治区的规定。

第十五条 建设单位应当按照国家和自治区有关规定制定前期物业临时管理规约。鼓励使用前期物业临时管理规约示范文本。

第十六条 建设单位应当在销售房屋前，向房屋买受人明示前期物业服务合同、前期物业临时管理规约，房屋买受人应当遵守相关约定。

师市住房和城乡建设局应当加强对前期物业服务合同、前期物业临时管理规约制定的监督、指导，依法履行备案管理职责。

第十七条 建设单位交付前期物业应当符合下列条件：

（一）取得建设工程竣工规划认可，建设工程竣工验收合格；

（二）供水、排水纳入市政公共管网系统，用电纳入市政供电网络，安装计量装置符合设计标准；

（三）在城市管道燃气、集中供热管网覆盖区，按照设计完成燃气、供热管道敷设与管网连接，安装燃气、供热分户控制装置和计量装置，满足分户计量收费要求；

（四）通信、有线电视数据传输信息端口敷设到户，信报箱等按规划设计要求配置到位；

（五）安全监控装置或者电梯、锅炉等特种设备以及消防供水、火灾自动报警和灭火装置、消防车通道等共用消防设施，检查验收合格；

（六）按照规划完成物业服务用房以及停车库、车位的配建；

（七）按照设计完成绿化工程建设，因季节原因需延后完成的，建设单位作出的书面保证，保留物业管理区域内公示。

分期建设的项目，建成区应当符合前款规定，并与施工区设置隔离设施。

第十八条 建设单位交付前期物业，应当向物业管理人移交物业服务用房和下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，分户验收等竣工验收资料；

（二）共用设施清单及其安装、使用和保养、维修等技术资料；

（三）园林施工图、树种清单；

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（五）业主名册；

（六）法律、法规的规定或者双方约定交付的其他资料。

前期物业服务合同终止的,物业管理人应当将物业服务用房及前款所列资料移交给业主大会执行机构。

建筑竣工图纸包括：总平面布置图，建筑、结构、给排水、暖气、燃气、电气防雷、弱点、智能化、通讯等施（竣）工图，设备安装、附属工程隐蔽管线等施（竣）工图，二次装修图等。

共用设施安装、使用、保养、维修资料包括：供电、给排水、暖气、电梯、消防等系统设施设备清单，使用说明书、产品合格证、技术图纸、机房布置图，检验记录、测试报告、原始数据记录等。

园林施工图、树种清单包括绿化景观规划设计图、效果图、施工图，人工草坪、硬质景观等施工工艺，景观树木、植物、花草等栽培、种植、养护管理技术等。

业主名册包括销售资料、产权、位置、建筑面积等。

第三章 业主及业主大会

第十九条 房屋的所有权人为业主。

尚未申请不动产登记，但基于法律规定、法院或者仲裁委员会法律文书、征收补偿决定、继承或者受遗赠、合法建造以及基于合同关系的占有房屋的物业使用人，适用本办法关于业主的规定。

业主对房屋专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分，依法享有共有权和共同管理权，并承担相应的义务;业主不得以放弃权利不承担义务。

第二十条 建设单位或者其委托的物业管理人应当将业主入住情况及时报送师市住房和城乡建设局，并抄送街道办事处。

住宅小区入住率符合下列之一的，召开业主大会成立会议：

（一）业主已入住面积的比例达到50%以上；

（二）业主已入住户数的比例达到50%以上；

（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到25%以上。

第二十一条 符合召开业主大会条件的，师市住房和城乡建设局接到建设单位、业主或者委托的物业管理人的报告后，书面通知街道办事处。街道办事处应当在收到通知之日起60日内组建业主大会筹备组。

筹备组由街道办事处和业主、居民委员会、建设单位代表7人以上11人以下单数组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的1/2。筹备组组长由街道办事处代表担任。

筹备组应当自成立之日起10日内，在物业管理区域内公示其成员名单和工作职责。

第二十二条 业主大会筹备组应当履行下列职责：

（一）确认业主身份、户数及所持有专有部分建筑面积；

（二）确定召开业主大会成立会议的时间、地点、形式和内容；

（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；

（四）确定业主大会表决权计票方法；

（五）提出业主大会执行机构选定方案、入选条件，公布执行机构人员名单或者提出候选人名单和选举办法；

（六）需要在业主大会成立会议上决定的其他事项。

筹备组应当在业主大会成立会议召开15日前，将前款规定的事项书面通知全体业主，并在物业管理区域内公告；业主对公告事项提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。筹备组应当自成立之日起90日内组织召开业主大会成立会议。筹备组召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。

第二十三条 业主大会行使的权利与履行的职责：

（一）制定和修改业主大会议事规则及管理规约；

（二）选举或者更换业主大会执行机构成员；

（三）选择物业管理方式，选聘和解聘物业管理人；

（四）筹集和使用共有部分、共用设施专项维修资金；

（五）决定改建、重建建筑物及其附属设施；

（六）决定改变共有部分的用途，利用共有部分进行经营以及经营收益的分配与使用；

（七）决定业主大会与业主大会执行机构的活动经费及执行委员工作报酬；

（八）物业管理区域内其他共有和共同管理的事项。

前款第四项至六项的决定，除本条例另有规定外，需经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；其他事项的决定，需经专有部分占总建筑物面积过半数业主且占总人数过半的业主同意。

第二十四条 业主大会会议每年至少召开1次。同时有下列情形之一，应当召开临时会议。

（一）有20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形的。

第二十五条 业主大会选举业主委员会作为业主大会执行机构。未成立业主大会和选举产生业主委员会的物业管理区，由街道办事处在征求该物业管理区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指导物业管理区所在地社区居民委员会临时代行本条例规定的业主委员会职责。

第二十六条 业主委员会的主要职责：

（一）召集并主持业主大会会议、临时会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与物业管理人签订物业服务合同；

（三）执行业主大会的决议、决定；并将决议、决定落实到实际物业管理工作中，并监督物业管理人的履约情况；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业管理人履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）审议住宅共用部位、共用设施设备维修资金的使用；

（七）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（八）业主大会赋予的其他职责。

第二十七条 业主委员会由5至11人单数业主组成，设主任、副主任和若干执行委员和候补委员，主任、副主任可以兼任执行委员。业主委员会每届任期不超过5年，业主委员会委员可连选连任。

第二十八条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向师市住房和城乡建设局提交下列备案资料：

（一）业主大会会议决议；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约；

（四）业主委员会委员名单和基本情况；

（五）法律、法规规定的其他资料。

师市住房和城乡建设局自收到备案资料之日起10日内，对备案资料进行核查，并书面征求街道办事的意见；符合规定的，予以备案登记，出具备案证明和业主委员会刻制印章的证明。

备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内到师市住房和城乡建设局办理备案变更。

社区将业主委员会备案资料提供给物业服务企业，物业服务企业登录《第十师房地产综合管理系统》进行网上备案。

第二十九条 业主大会、业主委员会会议做出的决定，应当在做出之日起三日内在物业管理区域内进行公告。

业主有权查阅业主大会会议、委员会会议的资料、记录，有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以解释、答复。业主要求出具书面答复意见的，业主委员会应当出具。

第三十条 业主委员会任期届满90日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。

根据管理规约或者业主大会决定，可以委托审计机构对业主委员会任期内财物状况进行审计。换届后，原业主委员会应当将印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会。

第三十一条 业主委员会委员不得有下列行为：

（一）挪用、侵占业主共有财产；

（二）非法索取、收受建设单位、物业管理人或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

（三）利用职务之便要求物业管理人减免其个人物业服务费；

（四）其他有损业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

第三十二条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主委员会过半数委员或者20%以上业主提议，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权终止其委员资格：

（一）超越职责权限或者不执行业主大会决议、决定，不履行委员职责的；

（二）违反本条例第三十一条规定的；

（三）不适合担任业主委员会委员的其他行为。

业主委员会委员以书面方式向业主大会提出辞职请求或者不再是物业管理区域内业主的，其委员资格自行终止。

第三十三条 师市住房和城乡建设局提供统一规范的业主公约示范文本。业主大会可以根据本住宅小区的实际情况进行修改补充，但必须符合法律、法规和规章的规定。业主公约应当报师市住房和城乡建设局备案。

第四章 物业使用

第三十四条 物业使用应当遵守法律、法规的规定和管理规约及业主大会的决定，妥善处理相邻关系，不得违背社会公德，损害公共利益和他人的合法权益。

第三十五条 违反管理规约有下列行为之一的，业主、业主大会执行机构、物业管理人有权对行为人进行劝阻、制止，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失：

（一）任意弃置垃圾、抛掷杂物、排放污水的；

（二）擅自占用物业共有部分的；

（三）产生噪音、振动对相邻业主造成不利影响的；

（四）其他违反管理规约的行为。

第三十六条 物业使用中不得实施下列行为：

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑、共用设施用途的；

（二）擅自改变房屋用途或者对原有建筑物加层、改建、扩建的；

（三）非法处分或者占用物业共用部分、共用设施设备进行经营的；

（四）侵占、损坏物业管理区域内道路、场地、公共绿地、共用设施的；

（五）擅自改动房屋承重结构、围护结构，扩大承重墙原有门窗尺寸，降低抗震、消防、节能标准的；

（六）损坏屋面、楼层防水，擅自改装燃气、热力管线、设施，超出设计标准增加楼面荷载的；

（七）违法存储、堆放易燃、易爆、危险化学、放射性物品，违法排放有毒、有害物质或者超标排放噪声污染环境的；

（八）违反规定悬挂、张贴宣传品或者架设户外广告，在沿街阳台外晾晒衣物、堆放物品等影响市容市貌的；

（九）占用、堵塞消防通道、消防施救场地，违反消防安全技术标准和规范安装设施、设备的；

（十）其他违反法律、法规规定，危及公共利益和他人合法权益的行为。

物业管理人发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止并报告有关行政主管部门。

第三十七条 自然资源和规划局、住房和城乡建设局、公安局、发展和改革委员会、市场监督管理局、生态环境局、城市管理局等有关部门应当加强对物业管理区域内规划建设、治安、消防、价格、特种设备、环境卫生等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，公布受理方式、程序和期限，依法及时处理物业区域内的违法行为。

第三十八条 业主出租房屋及车库、车位的，应当在租赁合同中载明承租人在物业管理活动中的权利与义务，并将承租人、租赁期限、物业服务和水、电、气、热等费用交纳的约定等情况，书面告知业主大会执行机构和物业管理人。

第三十九条 业主进行房屋装修，应当将装修内容、计划工期、装修工程负责人姓名、联系方式等告知相邻业主、并向物业管理人进行备案。物业管理人应当就下列事项与业主签订书面协议：

（一）装修施工的时间；

（二）装修垃圾的处置与清运；

（三）电梯使用、共用部分临时占用等注意事项；

（四）楼顶、窗外、阳台安装设施、设备、护栏等的要求；

（五）法律、法规和管理规约禁止的行为；

（六）违约责任。

第五章 物业管理与收费

第四十条 物业管理服务应当包括下列主要内容：

（一）共有部分、共用设施以及业主共有车库、车位的使用管理、维护养护；

（二）公共绿化管护；

（三）共有部分、公共区域的清扫保洁、冰雪清除等环境卫生维护；

（四）公共区域的秩序维护，安全防范、救助等事项的协助工作；

（五）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等工作；

（六）代收取的业主共有屋面、设施、车库（位）等使用费的账务管理。

（七）制定物业专项维修资金使用方案；

（八）保管物业服务档案和物业档案；

（九）其他物业管理服务事项。

鼓励物业管理人拓展服务范围，满足业主多元化生活服务需求。

第四十一条 业主大会成立后，业主大会应当重新签订物业服务合同或重新委托物业管理，应当与受委托方签订物业服务合同，明确双方的权利和义务。物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、计费方式、物业管理用房、合同期限、合同解除、违约责任等事项作出约定。鼓励使用物业服务合同示范文本。

第四十二条 物业服务企业应当在签订物业服务合同7日内，向师市住房和城乡建设局进行备案。物业服务企业需登录《第十师房地产综合管理系统》进行网上备案。

第四十三条 解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当提前90日通知。物业服务合同解除或者终止后，物业管理人与业主大会执行机构应当按照合同约定办理退出手续，并履行下列交接义务：

（一）移交保管的物业档案、物业服务档案；

（二）提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；

（三）移交物业服务用房；

（四）清算预收、代收的有关费用；

（五）法律、法规规定的其他事项。

物业管理人未履行通知义务或者未办理物业移交手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

第四十四条 物业管理区域内共用设施维护、保洁、绿化等使用水的，水费按照绿化用水价格执行；使用电、气的，电费、燃气费按照居民用电、用气价格执行。

第四十五条 未成立业主大会的普通住宅小区前期物业公共服务费及保障性住宅物业公共服务费按照《关于北屯市物业管理综合服务收费标准的通知（师发改发〔2013〕340号）》执行；成立业主大会的普通住宅小区，由业主委员会或业主大会与服务企业协商确定物业公共服务费标准。

非普通住宅及非住宅物业公共服务费实行市场调节价，由业主与物业服务企业协商确定。物业管理人应当就完成服务项目进行成本测算，并在物业服务合同中约定物业服务收费构成、服务标准、服务质量、计费缴费方式等。

第四十六条 物业公共服务费按照不动产权属证书记载的建筑面积计算；尚未进行权属登记的，按购房合同记载的建筑面积计算。地下储藏室不得计入物业公共服务费计费面积，但用途用于居住的除外。尚未出售、尚未交付的物业，物业公共服务费由建设单位全额缴纳。已交付条件的物业，物业公共服务费自交付公告结束次日起计算交纳。前期物业公共服务费按月计费，预收期最长不得超过一年，业主可以自行选择缴费方式、缴费期限。成立业主大会的住宅小区，业主应按照物业服务合同约定的缴费方式、缴费时间，及时交纳物业公共服务费。

第四十七条 物业管理人违反价格管理规定及物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的、强制服务或者变相强制服务并收费、或者不按规定实行明码标价的，业主大会执行机构对超收部分有权制止或者纠正，业主有权拒交。

物业管理人履行合同义务的，业主应当按照合同约定交纳物业服务费，不得拒交或者恶意拖欠。

第四十八条 尚未成立业主大会的物业管理区域，占总人数20%以上的业主（物业使用人）提议按照规定的浮动幅度调整前期物业公共服务费标准的，应当报告临时代行业主大会或社区居民委员会，由社区居民委员会牵头组织2/3以上的业主参与协商进行调价工作。

第四十九条 建设单位、物业服务企业应当主动公示拟调价的通知，以及拟制定或调整的物业公共服务费、计费方式、制定依据、成本情况，收费标准有效期、有效期届满后的调价方式等内容，接受委托的还需要公示委托书。上述材料公示时间不得少于30天。

建设单位、物业服务企业应将上述情况同时向所在的街道办行使代管权的社区居民委员会书面报告。

第五十条 已成立业主委员会的住宅小区，由业主委员会根据业主大会授权，代表业主参与协商；双方可以共同委托第三方机构对物业公共服务费进行评估，评估结果可以作为双方协商议价的参考依据。经双方协商达成一致意见（经专有部分占总建筑面积过半的业主且占总人数过半数的业主同意），建设单位、物业服务企业将协商过程和结果在住宅小区显著位置公示，公示时间不得少于10天。

对公示期间收到的意见建议应予以处理，并向业主反馈处理结果。公示期满后，建设单位、物业服务企业与业主按照协商结果通过合同约定物业公共服务费标准。

第五十一条 协商时间超过6个月，双方仍然存在较大争议、无法达成一致意见的，协商程序终止。双方可以共同向街道、人民政府书面提出调解申请，经调解达成协议的，按调解协议执行。

议价期间，物业公共服务费按原有标准执行；无原有标准的，严格按照政府指导价执行。

第五十二条 业主将物业交付他人使用，约定由物业使用人交纳物业费的，应当督促物业使用人履行约定；物业使用人欠交物业服务费的，业主承担连带责任。业主将物业产权转移时，应当结清物业服务费。

第五十三条 物业管理人不得因业主欠缴物业服务费限制业主的水、电、气、热卡充值，影响业主正常生活。

第五十四条 建设单位应当按照国家和自治区规定的保修范围和保修期限，承担物业保修责任。建设单位应当建立物业投诉处理制度。物业存在缺陷，属于保修范围和保修期限的，建设单位应当即时登记、查看，与业主、物业管理人商定修复方式、期限，并对造成的损失依法承担赔偿责任。

第五十五条 质保期限届满后，建筑物共有部分及共用设施的维护、保养由物业管理人负责；房屋专有部分的养护、维修，由业主负责。

第五十六条 物业保修期限届满后，建筑物共有部分及共用设施的维护、保养由物业管理人负责。电梯、锅炉等特种设备，应当由特种设备生产厂商负责维护、保养或者由取得相应资质的专业维修单位负责。

第五十七条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位，应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施的维修、养护、更新等责任及相关费用。

专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时，业主应予以配合。

供水供电供气供暖企业需要委托物业公司代收费的，应当与物业公司协商签订委托协议，并向物业服务企业支付酬金，物业公司未经授权不得收取任何费用。

第六章 法律责任

第五十八条 建设单位未向房屋买受人明示物业管理区域、前期物业服务合同、临时管理规约的，由师市住房和城乡建设局责令改正；逾期不改的，处1万元以上5万元以下的罚款。

第五十九条 建设单位擅自处分属于业主共有车库、车位的，由师市住房和城乡建设局责令限期改正，并处5万元以上20万元以下的罚款，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十条 建设单位违反本办法第十七条、第十八条规定以及交付的前期物业不符合要求的，不得收取物业管理费，由师市住房和城乡建设局责令限期改正；逾期不改的，对建设单位处建设工程合同价款2%以上4%以下的罚款；

物业管理人违反规定，承接的前期物业不符合要求的，不得收取物业服务费，由师市住房和城乡建设局处5万元以上10万元以下的罚款。

第六十一条 建设单位、物业管理人、专业维修单位、专业经营单位违反本办法规定，不履行或者拖延履行保修、维修、养护责任的，由师市住房和城乡建设局责令限期改正；逾期不改的，处10万元以上20万元以下的罚款，造成业主损失的，依法承担赔偿责任。

第六十二条 业主委员会委员违反本办法第三十一条第一款规定，业主委员会委员退还挪用、侵占业主的共有财产和索取、收受的报酬及得到的不当利益；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六十三条 业主、物业管理人和物业使用人违反本办法第三十六条第一款规定，给他人造成损害的，依法承担民事责任；违反行政管理规定的，由自然资源和规划局、住房和城乡建设局、城市管理局、公安局、生态环境局等有关行政主管部门按照各自职责依法查处。

第六十四条 物业管理人违反本办法第四十三条规定，物业管理人解除、终止物业服务合同后拒不办理退出手续的，由师市住房和城乡建设局处5万元以上20万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十五条 物业管理人擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的、强制服务或者变相强制服务并收费、或者不按规定实行明码标价的，由师市住房和城乡建设局责令改正，限期退还违规收取的收费；情节严重的，依照有关法律法规的规定予以处罚。

第六十六条 物业管理人违反本办法第六十八条代收水、电、气、热等费用向业主加收手续费的，或者限制为业主水、电、气、热卡充值，影响业主生活的，由师市住房和城乡建设局责令改正，限期退还加收费用。

第六十七条 师市住房和城乡建设局，街道办事处或者各团（镇），以及其他有关行政主管部门及其工作人员有下列情形之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：

（一）未按照规定的期限、条件划分物业管理区域的；

（二）未按照规定组织指导成立业主大会筹备组、业主大会或者干预、阻挠业主大会执行机构选举的；

（三）接到举报投诉不及时处理的；

（四）其他不履行法定职责的行为。

第六十八条 违反本条例规定，应当予以处罚的其他行为，依照有关法律、法规的规定执行。

第七章 附 则

第六十九条 本办法中有关专业用语的含义：

（一）共有部分，是指承担建筑物主体承重结构的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、避难层、设备间等。

（二）共用设施，是指业主共有的建筑物附属设施、设备，主要包括电梯、水泵、水箱、天线、楼道灯、避雷装置、消防设施、给排水管线、共用采暖及空调管线设备，物业管理区域内的道路、绿地、人造景观、路灯、沟渠、池、井、视频监控、门禁、围栏、垃圾容器、公益性文体设施和市政公用产品供应管线，以及共用设施使用的房屋等。

第七十条 本办法由师市住房和城乡建设局负责解释。

第七十一条 本办法自公布之日起实施。关于印发《北屯市物业管理实施细则（试行）的通知》（北政办发〔2012〕9号）同时废止。

链接：关于《第十师北屯市物业管理办法(试行)》的政策解读